최근 전세사기는 신축 빌라 분양, 깡통전세, 이중계약 등 다양한 형태로 진화하며 서민들의 주거 안정을 크게 위협하고 있습니다. 특히 높은 전세가율과 불투명한 임대 구조를 악용한 사례가 늘고 있어 세입자의 각별한 주의가 필요합니다.
1. 최근 전세사기 유형
대출 있는 집의 전세보증금 대출 미상환 사기
임대인으로부터 “대출금을 계약 시 상환한다”는 말을 믿고 계약을 체결했지만, 실제로는 상환되지 않아 전세보증금을 돌려받기 어려운 상황이 발생합니다. 계약 당일 대출 상환 여부 확인이 중요해요
계약 위임 받은 중개사의 사기
공인중개사가 집주인이나 세입자에게 다른 조건으로 위임을 받고, 그 차액을 가로채는 이중계약 사기입니다. 예: 세입자에게는 전세로, 집주인에게는 월세로 계약하며 이익을 챙기는 경우 등
신축빌라 전세대출 사기
신축 빌라의 감정가를 부풀려 그에 따라 과도한 전세대출이 실행된 뒤, 보증금 반환이 불가능한 상황으로 이어지는 사기입니다. 소유주 변경, 감정가 과대산정 등의 수법이 동원됩니다.
법률 구조적 사기
대규모 다주택자가 세금 체납·압류 상태에서도 전세 계약을 맺고, 세입자가 피해를 입는 구조입니다. 과거에는 세입자가 후순위였지만 2023년 4월 이후에는 법 개정으로 세금 압류가 후순위가 되어 어느 정도 구조적 보호가 생겼습니다.
전통적 유형: 깡통전세, 이중계약, 신탁부동산 사기, 불법건축물 사기 등
깡통전세: 전세보증금 + 선순위 채권이 주택 매매가격을 초과한 경우, 전세금을 돌려받기 어렵습니다.
이중계약: 동일 주택을 여러 명과 동시에 계약하는 사기 유형.
신탁부동산 사기: 신탁 설정된 부동산임을 숨기고 계약하여, 이후 계약이 무효화되는 경우.
불법건축물 사기: 허가받지 않은 공간을 전세계약으로 묶어 피해를 입히는 경우
기타 유형
임대 권한 없는 자와의 계약
선순위 임차보증금 허위 고지
계약 당일 담보권 설정 또는 임대인 변경
신탁사 수반된 계약 등
2. 전세사기 예방을 위한 핵심 체크리스트
전세가격·전세가율 확인
주변 시세와 비교해 전세가격이 적정한지, 전세가율(전세가/매매가)이 80% 이상인지 여부를 확인하세요.
등기부등본 확인
소유자와 대출(근저당), 압류·신탁 여부 등을 반드시 체크하세요.
건축물대장 열람
불법 증축이나 주택용도 여부 등 건축물 상태를 확인합니다.
임대인 체납 여부 확인
임대인의 국세 미납 상태는 보증금 반환에 큰 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
공인중개사 및 임대인 신분 확인
중개업소 등록 여부, 계약 당사자가 등기부 상 소유자인지 등을 반드시 확인하세요.
보증보험 가입 여부 확인
HUG, SGI, HF 등의 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인하세요.
전입신고 및 확정일자 획득
입주 직후 전입신고 및 확정일자는 반드시 챙겨야 우선변제권 확보가 가능합니다.
계약 특약 명시
근저당 말소, 보증금 반환 시한, 지연시 이자 조항 등을 계약서에 명확히 기재하세요.
계약 전 전세가율·시세 체크 및 공공상담 활용
서울시처럼 전세가격 상담센터를 통한 감정평가 상담을 활용하는 것도 유익합니다.서울 미디어 허브+1
3. 전세사기 당했을 때 대처 방법
경찰 신고 및 법적 대응
사기 피해가 의심된다면 112에 신고하고, 수사진행 상황을 지속적으로 확인하세요.
전세보증보험(HUG 등) 청구
가입했다면 대위변제를 통해 보증금을 받을 수 있지만, 상속 문제 등으로 지연될 수 있음에 유의하세요.
지원기관 상담 및 제도 활용
국토교통부 전세사기 피해 지원센터, HUG, 대한법률구조공단, LH 등에서 긴급 주거지원, 법률 상담, 금융 지원 등을 받을 수 있습니다.
신용 회복 지원, 최우선변제 대출, 공공임대 제공 등 다방면에서 도움을 받을 수 있습니다.아정당
소송 및 강제집행
계약 해지 통지, 민사소송, 임차권 등기 등 절차를 밟으며 강제집행, 재산 조사, 경매 등을 통해 보증금 회수를 시도할 수 있습니다.l
‘이사 말고 버텨라’ 전략
보증보험에 가입하지 않았다면, 보증금을 받을 수 있는 우선변제권을 유지하기 위해 전입신고 후 계속 거주하는 것이 중요합니다.