정부가 최근 수도권 부동산 규제를 강화하면서 시장이 술렁이고 있다. 대출 제한, 토지거래허가 확대, 투기과열지구 지정 등 서울과 경기 일부 지역을 중심으로 한 강도 높은 조치가 발표되자, 시장의 눈은 자연스럽게 ‘비(非)수도권’으로 향했다.
특히 부산은 최근 청약 경쟁률 상승과 개발 호재가 맞물리며 “수도권 규제의 반사이익을 얻는 지역”으로 거론되고 있다. 과연 이번 조치가 부산에 약이 될까, 독이 될까?
정부는 15일 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다. 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 규제지역으로 추가된다. 사진은 이날 서울 여의도 63빌딩에서 바라본 강남북 집합건물(아파트·다세대·연립·오피스텔) 모습. 연합뉴스
수도권 규제의 ‘약효’ — 지방 부동산에 불어오는 훈풍
첫째, 투자 자금 이동이다. 규제로 막힌 수도권 자본이 상대적으로 규제가 약한 부산 등 지방 대도시로 옮겨갈 가능성이 커졌다. 수도권에서 LTV·DTI 등 금융 규제가 강화되면, 투자자들은 대체 시장을 찾게 된다. 이때 교통망이 좋고 주거·교육 인프라가 탄탄한 부산 해운대, 수영, 남구 등은 자연스러운 ‘대안지’로 주목받는다.
둘째, 거래 활성화 기대감이다. 그간 침체되어 있던 부산 부동산 시장은 일부 지역을 중심으로 매매 문의가 늘고 있다. 정부도 “비규제 지역의 거래 활성화를 통한 시장 연착륙”을 노리고 있는 만큼, 수도권 규제는 지방의 회복세를 부추길 가능성이 있다.
셋째, 상대가치 상승이다. 서울 아파트의 진입 장벽이 높아지면서 “부산은 아직 저평가되어 있다”는 인식이 확산되고 있다. 지역 간 가격 격차가 과도하게 벌어진 상황에서, 규제 강화가 ‘가성비 지역’ 재평가로 이어지는 것이다.
‘독’이 될 수도 있는 이유 — 구조적 리스크와 과열 우려
하지만 모든 흐름이 긍정적인 것은 아니다. 부산을 비롯한 지방은 인구 감소와 산업 기반 약화라는 구조적 한계를 안고 있다. 일시적인 투자 유입이 있어도 장기적인 수요 기반이 약하면 상승세가 오래가긴 어렵다. 실제로 지방 소도시들은 거래 절벽이 지속되고 있다.
또한, 특정 지역에만 투자 수요가 집중되면 가격 과열과 단기 거품이 생길 수 있다. 해운대, 남구, 수영구 등 ‘핵심지’로 자금이 몰리면서 분양가가 급등하거나 실수요자들이 밀려나는 현상이 나타날 수 있다. 이 경우 정부가 지방에도 규제망을 확대할 가능성이 있어, 정책 불확실성은 오히려 더 커질 수 있다.
마지막으로, 수도권 규제 강화가 부동산 시장 전반의 심리 위축으로 작용할 수도 있다. “정부가 시장을 강하게 누르고 있다”는 인식이 퍼지면, 투자심리가 위축되어 부산의 반등세도 제한될 수 있다.
부산의 향방 — 단기 수혜 vs 장기 구조개선
결국 부산 부동산 시장은 단기 반사이익과 장기 구조개선이라는 두 갈림길에 서 있다. 수도권 규제로 인한 단기 자금 유입은 불가피하지만, 그 에너지가 지속되려면 지역의 자생적 성장 동력이 필요하다.
- 동해선·KTX 등 교통망 확충,
- 북항 재개발·ECO델타시티 등 개발사업의 진행 속도,
- 신산업 유치와 일자리 창출 등이 실제로 성과를 내야 한다.
정부 규제의 방향은 변동성이 크다. 결국 ‘지속 가능한 시장’은 외부 정책이 아니라 내부 경쟁력에서 비롯된다. 수도권 규제가 약이 되려면, 부산은 ‘투기지’가 아닌 ‘대체 성장 거점’으로 자리 잡아야 한다.
부산 수영구 금련산 전망대에서 바라본 수영구와 해운대구의 도심 모습.
마무리하며
수도권 규제는 부산 부동산에 단기적 약이 될 수 있지만, 장기적 독으로 변할 수도 있다. 외부 자금의 흐름에만 의존하기보다, 지역 산업과 인프라를 기반으로 한 내실 있는 시장 체질 개선이 병행되어야 진짜 약효가 지속된다.
부산이 단기 반등에 그칠지, 새로운 성장 축으로 자리 잡을지는 향후 1~2년의 정책 대응과 지역 전략에 달려 있다.
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