안녕하세요. 지난 2025년 10월 15일, 정부가 서울과 수도권 집값 과열을 잡기 위해 초강력 규제인 '10·15 주택시장 안정화 대책'을 발표했습니다. 역대급 수위를 자랑하며 "이번엔 다르다"는 평가를 받았던 이 대책이 발표 며칠 만에 거센 여론의 역풍을 맞고 흔들리고 있습니다.
주무부처 차관이 사퇴하고, 일부 정책이 후퇴하는 일까지 벌어졌는데요, 대체 무슨 일이 있었던 것인지 정리해 정리해보았습니다.
1. 10·15 부동산 대책, 그 내용은? (삼중 규제와 대출 압박)
정부가 꺼내든 10·15 대책의 핵심은 한 마디로 '돈 빌려 집 사기 어렵게 만들고, 투기 수요를 완전히 차단하겠다'는 것입니다.
📍 핵심 규제 1: 삼중 규제지역 지정
* 규제 범위 확대: 서울 전역(25개 자치구)과 경기 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 동시에 지정했습니다.
* 실거주 의무 부과: 토지거래허가구역 지정으로 해당 지역 내 주택 매매 시 구청장의 허가를 받아야 하며, 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 이는 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'를 원천적으로 차단하려는 목적입니다.
📍 핵심 규제 2: 강력한 금융 압박
* 주택 가격별 대출 한도 차등: 기존 6억 원이던 주택구입 목적 주택담보대출(주담대) 최대 한도를 주택 가격에 따라 대폭 축소했습니다.
- 시가 15억 원 초과: 최대 4억 원
- 시가 25억 원 초과: 최대 2억 원
* 스트레스 DSR 강화: 대출 한도를 계산할 때 적용하는 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향하여 대출 가능 금액을 줄였습니다.
* 전세대출 DSR 포함: 그동안 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에서 제외됐던 1주택자의 전세대출 이자 상환액을 DSR에 반영하기 시작했습니다. (이는 갭투자를 부추긴다는 지적을 반영한 조치였습니다.)
2. 대책이 흔들린 결정적 이유: 이상경 차관의 사퇴
이렇게 강력했던 대책이 발표된 지 며칠 지나지 않아 국민적 공분을 사며 휘청거리게 된 결정적인 계기는 이상경 국토교통부 1차관의 '갭투자 논란'이었습니다.
① 차관의 부적절한 언행과 재산
이상경 차관은 대책 발표 후 한 언론 인터뷰에서 "지금 스트레스받지 말고 집값이 떨어지면 그때 사면 된다"는 취지의 발언을 했습니다. 그러나 부동산 정책을 총괄하는 고위 공직자 본인이 정작 경기도 성남시 분당구 소재 30억 원이 넘는 고가 아파트를 전세를 끼고 매입(갭투자)했다는 사실이 밝혀지면서 여론은 들끓기 시작했습니다.
② 정책 신뢰도의 붕괴
정부가 투기 수요를 강력하게 막겠다며 규제를 쏟아내는 상황에서, 주무 부처의 고위 인사가 정작 자신은 갭투자로 자산을 불린 사실이 드러나자 "정책을 믿을 수 없다"는 국민적 불신은 극에 달했습니다. 결국 이 차관은 "국민의 눈높이에 미치지 못했다는 점을 겸허히 받아들인다"며 사의를 표명했습니다. 정책의 신뢰가 무너지면서 대책 추진 동력도 크게 약화되었습니다.
3. 거센 반발에 정책도 일부 '후퇴'
여론 악화와 규제에 따른 시장 혼란에 대한 우려가 커지자, 정부는 결국 일부 대책에 대해 한 발 물러섰습니다.
전세퇴거자금대출 규제 완화:
* 금융당국은 10·15 대책으로 새롭게 규제지역이 된 곳이라도, 지난 6월 27일 이전에 전세 계약을 체결한 경우 전세보증금 반환 목적의 대출(전세퇴거자금대출) LTV를 종전처럼 최대 70%까지 허용하도록 지침을 명확히 했습니다.
* 이는 갑작스러운 대출 규제 강화로 인해 전세 보증금 반환에 차질이 생길 수 있는 기존 계약자의 불편을 해소하기 위한 '미세 조정'이자 사실상의 정책 후퇴로 평가됩니다.
4. 향후 전망 및 시사점
초강력 규제에도 불구하고, 주무 차관의 사퇴와 정책 후퇴 논란으로 '흔들리는 부동산 대책'이라는 오명을 쓰게 되었습니다.
정부는 "정책의 큰 틀은 유지하고 시장의 혼란을 막기 위한 보완"이라고 설명하지만, 이미 정책의 강한 추진력은 상당 부분 상실되었다는 평가가 지배적입니다.
부동산 정책은 '일관성'과 '신뢰'가 가장 중요합니다. 고위 공직자의 도덕성이 정책의 명분과 동력을 훼손하는 일이 반복되어서는 안 될 것입니다.
정부는 무너진 신뢰를 회복하고, 실수요자의 피해를 최소화하면서도 투기를 잡겠다는 본래의 목표를 흔들림 없이 추진할 수 있도록 신중한 행보를 보여야 할 것입니다.
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