내 집 마련을 꿈꾸거나 부동산 투자를 고민하는 분들이라면, 땅의 용도를 결정하는 가장 기본적인 개념인 '주거지역'에 대해 정확히 알고 계셔야 합니다.
같은 아파트라도 어떤 주거지역에 속하느냐에 따라 건물의 층수, 밀도, 주변 시설은 물론이고 미래 가치까지 크게 달라질 수 있기 때문인데요. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역의 정의와 세부적인 종류, 그리고 각 특징을 정리해 보았습니다
1. 주거지역이란 무엇인가요?
주거지역은 우리나라 토지의 용도를 구분하는 가장 큰 틀인 '용도지역' 중 하나입니다. 특히, 인구와 산업이 밀집된 지역을 효율적으로 관리하기 위한 '도시지역' 내부에 속하며, 그 목적은 명확합니다.
"거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역"
쉽게 말해, 우리가 안전하고 쾌적하게 살 수 있도록 주택을 짓고 생활 편의시설을 배치하도록 정해 놓은 땅의 구역인 것이죠. 주거지역은 크게 세 가지 종류로 구분되며, 다시 세부적으로 나뉩니다.
2. 주거지역의 세 가지 큰 틀: 전용, 일반, 준주거지역
주거지역은 보호하고자 하는 주거환경의 성격과 허용되는 건축물의 밀도(층수, 용적률)에 따라 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 나뉩니다.
(1) 전용주거지역: 양호한 환경 보호가 최우선!
'전용'이라는 단어에서 알 수 있듯이, 이미 형성된 좋고 조용한 주거환경을 오롯이 보호하는 데 중점을 둡니다.
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종류
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목적
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주택 유형
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주요 특징
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제1종 전용주거지역
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단독주택 중심의 양호한 주거환경 보호
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단독주택
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건폐율/용적률이 가장 낮아(50%/50%~100%) 넓고 쾌적함. 고급 단독주택가, 빌라촌 등
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제2종 전용주거지역
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공동주택 중심의 양호한 주거환경 보호
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공동주택
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주로 저층 아파트나 연립주택 위주로 개발. 층수 제한이 엄격함.
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- 투자 팁: 재개발이나 재건축보다는 현 상태의 쾌적한 환경 보존에 초점을 맞추므로, 조용하고 프라이빗한 주거를 선호하는 분들에게 적합합니다.
(2) 일반주거지역: 편리한 주거환경 조성!
우리가 가장 흔하게 접하는 주거지역으로, 주택의 편리성과 효율적인 배치에 중점을 둡니다. 건축물의 층수와 밀도에 따라 3단계로 나뉘는 것이 특징입니다.
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종류
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목적
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주택 유형 및 규제
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투자 관점의 특징
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제1종 일반주거지역
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저층주택 중심의 편리한 주거환경 조성
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4층 이하의 저층 주택 위주 (빌라, 다세대)
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저층이므로 일조권이 좋음. 상가 등 생활 편의시설 입지가 제한적.
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제2종 일반주거지역
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중층주택 중심의 편리한 주거환경 조성
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중층 아파트(평균 15~20층 내외)
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아파트가 가장 많이 분포하는 지역. 용적률(150%~250%)이 적절하여 재건축 시 사업성이 양호한 편.
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제3종 일반주거지역
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중고층주택 중심의 편리한 주거환경 조성
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고층 아파트(30층 이상 가능)
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용적률(200%~300%)이 높아 밀도가 가장 높음. 대규모 아파트 단지 조성에 유리함.
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- 투자 팁: 일반주거지역은 주택 공급의 핵심 지역입니다. 특히 제2종 및 제3종 일반주거지역은 대단지 아파트 개발이 활발하여 시장성이 높습니다. 용적률과 건폐율 규제를 확인하여 재개발/재건축 시의 사업성을 따져보는 것이 중요합니다.
(3) 준주거지역: 주거 + 상업/업무 기능 보완!
주거 기능이 주를 이루지만, 이를 지원하기 위한 상업적 기능이나 업무 시설을 함께 허용하는 지역입니다.
■ 특징:
- 주거지역 중 가장 높은 용적률(최대 500%)이 적용되어 고층 건물이 많습니다.
- 아파트, 오피스텔, 상가, 병원, 은행 등 다양한 시설이 복합적으로 입지합니다.
- 대중교통 접근성이 좋고 생활 편의성이 매우 높지만, 일반 주거지역보다 소음이나 유동 인구가 많을 수 있습니다.
■ 투자 팁: 역세권 주변에 많이 지정되어 토지 가치가 매우 높습니다. 주거와 투 트랙으로 상업적인 임대 수익을 동시에 고려할 수 있는 매력이 있습니다.
3. 왜 주거지역 구분을 알아야 할까요?
부동산 투자는 결국 '토지의 가치'에 투자하는 것입니다. 용도지역은 건축할 수 있는 규모(용적률, 건폐율)와 건축물의 종류(허용 용도)를 결정하는 법적 기준입니다.
- 용적률이 높다? → 더 높은 층수의 건물을 지어 더 많은 세대를 공급할 수 있다 → 땅의 가치가 높다.
- 건축물 용도가 제한적이다? → 주거환경이 쾌적하게 보존된다 → 생활 만족도가 높다.
예를 들어, 4층 이하의 제1종 일반주거지역 땅은 고층 아파트를 지을 수 있는 제3종 일반주거지역 땅보다 당연히 가치가 낮을 수밖에 없습니다.
따라서 부동산을 보러 가거나 토지를 매입할 때는 반드시 '토지이용계획확인서'를 통해 해당 지역의 용도를 확인하고, 규제 사항을 정확히 이해하는 것이 현명한 투자자의 첫걸음입니다!
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